Allgemeine Geschäftsbedingungen
Nebenkostenübersicht
Immobiliennverkauf & Immobilienkauf
Merkblatt
über voraussichtlich erwachsende Nebenkosten im Sinne des
Maklergesetzes BGBI. 262/1996 und der Verordnung des Bundesministers für
wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für
Immobilienmakler BGBI. 297/1996, sowie des Konsumentenschutzgesetze BGBI.
140/1979 i. d. F. BGBI. 119/1998.
Nebenkosten bei Kaufverträgen:
1. Grunderwerbsteuer
vom Wert der Gegenleistung (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen
möglich) ......................................................... 3,5 %
2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht)
.............................................................................................................
l %
3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung
nach Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für
Beglaubigungen und Stempelgebühren
4. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für
Grundverkehrsverfahren (Länderweise unterschiedlich)
5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheim -
Übernahme durch den Erwerben Neben der laufenden Tilgungsrate
außerordentliche Tilgung bis zu 50 % des aushaftenden Kapitals bzw.
Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch
auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der
Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des
Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom,
Gas, Telefon etc.)
7. Vermittlungsprovision (Höchstprovision)
A) Bei Kauf, Verkauf oder Tausch von
• Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
• Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder
vereinbarungsgemäß begründet wird
• Unternehmen aller Art
• Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück
bei einem Wert
bis €36.336,42
.......................................................... je 4%
von € 36.336,43 bis € 48.448,49 ........................ je € 1.453,46
ab €48.448,50 ..........................................................
je 3%
von beiden Auftraggebern (Verkäufer und Käufer) jeweils zuzüglich 20%
USt.
B) Bei Optionen:50 % der Provision gem. Punkt 7. A), welche im
Fall des Kaufes durch den Optionsberechtigten angerechnet werden.
Nebenkosten bei Hypothekardarlehen
1. Vergebührung des Darlehensvertrag
3. Allgemeine Rangordnung für die
Verpfändung...................................................................................................................
0,6 %ages
...............................................................................................................................
0,8 %
bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre
........................................................................................................1,5
%
2. Grundbuchseintragungsgebühr
..........................................................................................................................................1,2
%
4. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des
jeweiligen Urkundenerrichters
5. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
6. Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
7. Vermittlungsprovision: Darf den Betrag von 2 % der
Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang
mit einer Vermittlung gemäß § 15 Abs. l IMVO steht. Besteht kein solcher
Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5 % der
Darlehenssumme nicht übersteigen.
Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung
1. Veräußerung;- und Spekulationsgewinn
Steuerpflichtig beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht.a) Bei
Veräußerung einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können -
abhängig von Buchwert und Veräußerungserlös - steuerpflichtige
Veräußerungsgewinne entstehen.b) Bei Veräußerung einer im Privatvermögen
stehenden Liegenschaft (bebaut oder unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab
der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) unterliegen die
Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn)
beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung.
Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die
Veräußerungskosten verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen
Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und
Herstellungsaufwendungen) und abzüglich steuerfreier Subventionen i.S.
des § 28 Abs. 6 EStG 1988 gegenüberzustellen.
Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn
innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung
Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen wie z.B. Lifteinbau) in
Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 abgesetzt
wurden. Erfolgte die Absetzung in Teilbeträgen noch nach den bis
31.12.1988 geltenden Bestimmungen des § 28 Abs. 2 EStG
1972, so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist.
Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch
Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die
Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den
Rechtsvorgänger. Die vom Veräußerer zu entrichtende
Spekulationssteuer wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete
Erbschafts-oder Schenkungssteuer ermäßigt.
2. Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinna) Einkünfte aus der
Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und
Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit
zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung
ausgenommen.
b) Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des
Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der
Besteuerung.
c) Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der
Veräußerungsgewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um
jährlich 10%.
3. Besondere Einkünfte aus Vermietung und VerpachtungWurden
innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes
Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988
auf 10 bzw. 15 Jahre oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972 auf 10 Jahre
verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so
hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung
und der rechnerischen "Normal-Afa" für Herstellungsaufwand als
"besondere Einkünfte aus Vermietung" nachzuversteuern. Wenn seit dem 1.
Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und
Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre
verstrichen sind, sind über Antrag diese "besonderen Einkünfte",
beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist,
gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
4. Verlust der Zehntel- bzw. FünfzehntelabsetzungWenn der
Verkäufer für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und
Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen
gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 oder gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1972
(Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der
Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten
Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer
verloren (Sonderregelung bei Erwerb von Todes wegen).
5. Vorsteuerberichtigung und UmsatzsteuerVorsteuerbeträge,
resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus
Großreparaturen sind bei Übertragung und unter Lebenden innerhalb der
nachfolgenden 9 Jahre anteilig zu berichtigen. Bei unternehmerischer
Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. Zinshaus) kann die
Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zum
Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil
des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug
genommen werden.
6. „Steuerfreie Rücklagen"gem. § 11 oder § 28 Abs. 5 EstG 1988
bzw. § 28 Abs. 3 EstG 1972 sind im Fall der Veräußerung vom Verkäufer
sofort steuerpflichtig auszulösen.
7. Verkauf von Waldgrundstücken
Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und
sind zu versteuern.
Hinweis auf die Bestimmungen des Maklergesetzes (MaklerG)
§ 6 Abs. l MaklerG: Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision
für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft
durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem
Dritten zustande kommt.
Abs. 3: Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund
seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu
vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck
wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
Abs. 4: Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst
Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem
Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den
Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen
familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und
dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der
Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur
dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den
Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
§ 7 Abs. 1: Der Anspruch auf Provision entsteht mit der
Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen
Anspruch auf einen Vorschuss.
§ 10: Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz
zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.
Besondere Provisionsvereinbarungen
§ 15 Abs. 1: Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als
Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne
einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu
leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen
Provision und nur für den Fall zulässig, dass
1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur
deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem
bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des
Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund
unterlässt;
2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein
zweckgleichwertiges Geschäft zustandekommt, sofern die Vermittlung des
Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem
Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der
Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum
Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten
Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der
vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat,
oder4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt,
weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-,
Widerkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. Abs. 2: Eine solche
Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall
vereinbart werden, dass
1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne
wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;2. das Geschäft während der
Dauer des Alleinvermittlungsau
trags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom
Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist, oder3. das
Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art
als durch die Vermittlung eines anderen
vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist. Abs. 3:
Leistungen nach Abs. l und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn
des § 1336 ABGB.
Hinweis auf § 30 b Konsumentenschutzgesetz (KschG) sowie auf die
Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit
§ 30 b KSchG (1). Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des
Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt
eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu
geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die
sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden
Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der
Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist
gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder
familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG
ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als
Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis
darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der
Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt
der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des
Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.(2)
Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs. 3 MaklerG
erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen
jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu
vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Aufgrund des bestehenden
Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche
Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der
Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden
Geschäftes tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.
Rücktrittsrechte
1. Rücktrittsrechte vom Immobiliengeschäft nach 30 a des
Konsumentenschutzgesetzes (KSchG)
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ l KSchG) ist und seine
Vertragserklärung
• am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben
hat,• seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes.
Mietrechtes), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des
Eigentums gerichtet ist, und zwar
• an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer
Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und
dies• zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder
eines nahen Angehörigen dienen soll;
kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.Die
Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine
Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten
hat, d.h. entweder am Tag nach der Abgabe der Vertragserklärung oder,
sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt
worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt. Das Rücktrittsrecht erlischt
jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen
Besichtigung. Die Vereinbarung eines Angeld, Reugelds oder eine
Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist
unwirksam.
2. Rücktrittsrecht bei „Haustürgeschäften" nach § 3 KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ l KSchG) ist und seine
Vertragserklärung
• weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
• noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem
Immobilienmakler selbst angebahnt hat;kann bis zum Zustandekommen des
Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt
erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine
„Urkunde" ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers,
die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine
Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Bei fehlender oder
fehlerhafter Belehrung über das Rücktrittsrecht steht dem Konsumenten
dieses ohne eine Befristung zu.
Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines
Inserates des Immobilienwerbers mit diesem Verbindung auf, so
hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgültig, wo der
Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.
3. Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 a
KSchG)
Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag
schriftlich zurücktreten, wenn,
• ohne seine Veranlassung
• maßgebliche Umstände,
• die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt werden,
• nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.
Maßgebliche Umstände sind
• die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
• steuerrechtliche Vorteile,
• eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des
Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht
schriftlich belehrt wurde. Dass Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls
einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.
Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:
• Wissen oder Wissen müssen des Verbrauchers über den Nichteintritt
bei den Vertragsverhandlungen.
• Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes
(formularmäßig nicht abdeckbar).
• Angemessene Vertragsanpassung.
4. Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5
Bauträgervertragsgesetz (BTVG)Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden
Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden
bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw.
Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge
anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als € 145,35 pro
Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind.
Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn
ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich
folgendes mitgeteilt hat:1. alle wesentlichen Informationen über den
Vertragsinhalt;
2. wenn allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers schuldrechtlich
ohne Bestellung eines Treuhänders gesichert werden sollen, den
vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
3. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7 Abs. 6 Z 2 erfüllt
werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Haftungserklärung der
inländischen Gebietskörperschaft oder die entsprechende gesetzliche
Bestimmun g;
4. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 erfüllt werden soll,
den vorgesehenen Wortlaut der eine gleichwertige Sicherung
gewährleistenden Vereinbarungen;
5. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6l A erfüllt werden
soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut.
Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist
beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie
seiner Vertragserklärung und die oben in Pkt. l - 5 genannten
Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich
erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach
Abgabe der Vertragserklärung des Erwerbers. Darüber hinaus kann der
Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den
Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in
erhebliche Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt
wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die
Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der
Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine
schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Das
Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Erhalt der
Informationen über das Unterbleiben der Wohnbauförderung. Der Erwerber
kann den Rücktritt dem Bauträger oder denn Treuhänder gegenüber
schriftlich erklären.
Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich
eines Immobiliengeschäftes gilt auch für einen im Zuge der
Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag. Die Absendung der
Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels)
genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines
Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei
enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen
lässt._______________________
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